¿Puede un extranjero comprar casa en la costa de Nayarit?

Los textos legales citados son los publicados por la Cámara de Diputados y se consultaron el 17 de octubre de 2026.

¿Puede un extranjero ser dueño directo de un terreno en la costa de Nayarit?

No. El art. 27, fracción I, de la Constitución prohíbe que los extranjeros adquieran el dominio directo de tierras y aguas en una faja de 100 km a lo largo de las fronteras y de 50 km en las playas. La Ley de Inversión Extranjera (art. 2, fr. VI) llama a esa faja "zona restringida". Las zonas de playa de Bahía de Banderas, como Bucerías y Punta de Mita, quedan dentro de la franja de 50 km.

Eso no impide comprar en México. Fuera de la zona restringida, según el art. 10 A de la Ley de Inversión Extranjera, la persona extranjera presenta ante la SRE un escrito en el que se considera nacional respecto del bien y obtiene un permiso. En la zona restringida, la vía es otra: el fideicomiso.

¿Qué es un fideicomiso en zona restringida y quién participa?

Según el art. 11 de la Ley de Inversión Extranjera, un banco mexicano puede adquirir como fiduciario derechos sobre inmuebles de la zona restringida, con permiso de la SRE, para que otra persona los utilice y aproveche sin constituir derechos reales sobre ellos. El art. 12 define esa utilización y aprovechamiento como derechos de uso o goce del inmueble.

Quién figura como fideicomitente en una compra concreta depende del contrato. Pide que te lo expliquen por escrito antes de firmar.

¿Cuánto dura el fideicomiso?

El art. 13 de la Ley de Inversión Extranjera fija un máximo de 50 años, prorrogables a solicitud del interesado. El mismo artículo dice que la SRE puede verificar en cualquier momento que se cumplan las condiciones del permiso.

¿Quién tramita el permiso de la SRE y cuánto tarda?

Lo tramita el banco, no el comprador. El Acuerdo de la SRE publicado en el DOF el 16 de marzo de 2012 establece que los delegados fiduciarios de los bancos presentan las solicitudes por medios electrónicos, con la firma electrónica avanzada del SAT.

El art. 14 de la Ley de Inversión Extranjera dice que la SRE debe resolver en 5 días hábiles si la solicitud llega a su unidad central, o en 30 si se presenta en una delegación estatal. Si no resuelve en ese plazo, la solicitud se entiende aprobada. La página de la SRE sobre este trámite también publica avisos sobre sus tiempos de atención, así que pregunta al banco y al notario cuál es el plazo vigente.

¿Qué pasos sigue una compra con fideicomiso?

El orden exacto lo fijan el banco y el notario. En general:

1. Revisa la situación jurídica del inmueble. El Registro Público de la Propiedad de Nayarit expide, según su ficha de trámites, certificados de existencia o inexistencia de gravámenes y de historial registral; para pedirlos se necesita el folio real o el antecedente registral.
2. Lee completo el contrato de fideicomiso. Según el art. 387 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, debe constar por escrito.
3. El banco solicita el permiso a la SRE (Ley de Inversión Extranjera, arts. 11 y 14).
4. La operación se formaliza ante notario: el art. 1689 del Código Civil para el Estado de Nayarit exige que la venta de inmuebles conste en escritura pública.
5. El fideicomiso sobre inmuebles se inscribe en el Registro Público del lugar y surte efectos contra terceros desde la fecha de inscripción (Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, art. 388).

¿Qué pasa con las sociedades mexicanas y con los residentes permanentes?

Una sociedad mexicana con cláusula de exclusión de extranjeros puede adquirir el dominio de inmuebles en la zona restringida solo para actividades no residenciales, y debe avisar a la SRE dentro de 60 días hábiles (Ley de Inversión Extranjera, art. 10, fr. I). Para fines residenciales, la sociedad que admite extranjeros recurre al mismo fideicomiso (arts. 10, fr. II, y 11, fr. I).

Ser residente permanente no cambia la regla de la costa. El art. 3 de la misma ley equipara a la inversión mexicana la que hacen los residentes permanentes, salvo la regulada en sus Títulos Primero y Segundo, y el Título Segundo trata de la adquisición de inmuebles y de los fideicomisos.

¿Qué debes pedir antes de firmar?

• El contrato de fideicomiso completo, con su plazo y las condiciones de prórroga.
• Copia del permiso de la SRE o constancia de que el banco lo solicitó.
• Un certificado de existencia o inexistencia de gravámenes del Registro Público de la Propiedad de Nayarit.
• La escritura y la constancia de inscripción en el Registro Público.
• Por escrito, qué puede hacer la persona fideicomisaria con su derecho. La ley no lo resuelve por ti: lo define el contrato.

Qué no cubre esta guía

No cubre costos del banco, honorarios, impuestos ni trámites migratorios. Tampoco explica terrenos ejidales (hay una guía aparte) ni compara zonas.

Esta guía es informativa y no es asesoría legal, fiscal ni financiera. Consulta a un notario o abogado de tu confianza antes de firmar.